Правовые аспекты переоборудования чердаков под мансарду
Нормативная база, регламентирующая оборудование чердаков под мансарды, предусматривает контроль местных органов архитектуры в рамках как федеральных законов, так и решении местных властей.
Поскольку региональные регламентирующие документы могут отличаться друг от друга, то в каждом регионе нужно действовать в зависимости от конкретных условий. В качестве примера приведем основные требования “Положения об устройстве жилых помещений мансардного типа (мансардном строительстве) в жилых домах“, которое действует в Москве и утверждено мэром Москвы от 2 июля 1996 г. №49/1-РМ. Положение разработано в соответствии с постановлением Московской городской Думы от 17 января 1996 года № 5 “Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда г. Москвы”. Основанием для разработки Положения стали постановление правительства Москвы от 14 декабря 1993 года “О реконструкции чердачных помещений жилых домов под квартиры и служебные помещения мансардного типа” № 1149 и распоряжение мэра Москвы от 7 февраля 1995 года № 67-РМ “О реконструкции чердачных помещений жилых домов с проведением планово-предупредительного ремонта”.
Согласно Положению работы по освоению чердаков проводятся по программе капитального ремонта и реконструкции зданий.
При этом дополнительная жилая площадь создается без застройки новых земельных участков и привлечения внебюджетных средств для строительства жилья и ремонта жилищного фонда, Указанная цель достигается путем продажи прав инвестирования на конкурсной основе на освоение чердачного пространства с последующим устройством помещений мансардного типа. Проектно-сметная документация на устройство мансарды в жилых домах в обязательном порядке согласуется с Москомархитектурой, Управлением государственного контроля, охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы, органами Госпожнадзора, органами Госсанэпиднадзора, Мосжил НИИ проектом в порядке, определенном нормативными актами г. Москвы. При этом, если устройство помещений мансардного типа осуществляется над всем жилым домом с изменением фасада, то действует порядок, установленный в распоряжении мэра Москвы от 31 января 1996 года №39-РМ. Учитывая то, что устройство мансардных помещений осуществляется без застройки земельных участков, согласований с Московским земельным комитетом по данному вопросу не требуется.
Товарищества собственников, принявшие жилые дома в управление в порядке, определенном постановлением Правительства Москвы от 28.08.93 N 813, получают одновременно и право на исполнение функций заказчика по проведению реконструкции жилых домов, с освоением чердачного пространства под мансарду. Решение о проведении реконструкции принимается на общем собрании товариществ.
Инвестор, претендующий на устройство помещения мансардного типа, определяется по результатам специального конкурса, проводимого префектом администра
тивного округа. Конкурсная комиссия заказывает техническое заключение МосжилНИИпроекта о состоянии конструкций дома, перекрытий последнего этажа и конструкций крыши, проектную документацию на устройство мансарды, согласованную в установленном порядке со всеми государственными органами. Стоимость всех перечисленных работ в дальнейшем оплачивает инвестор, победивший на конкурсе. Кроме того, в комплект конкурсных документов обязательно включается расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Размеры компенсационных выплат определяются МосгорБТИ.
По просьбе собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ, указанные компенсации могут быть заменены ремонтными работами на сумму компенсации. Вопросы, связанные с возможной компенсацией инвестору части понесенных затрат на планово-предупредительный, текущий или капитальный ремонт дома, рассматриваются в префектурах административных округов специальной (конкурсной) комиссией.
При принятии решения о предстоящих работах по освоению чердачного пространства жилого дома должны быть уведомлены все собственники, проживающие в этом доме. Все спорные вопросы с собственниками, связанные с реконструкцией чердаков, решаются в судебном порядке. Не позднее, чем за месяц до проведения конкурса его условия должны быть опубликованы. Решение конкурсной комиссии утверждается распоряжением префекта административного округа.
На основании распоряжения префекта административного округа оформляется договор с инвестором на освоение чердачного пространства или отдельного его участка и осуществляется оплата в бюджет города. Договор подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья. После регистрации договора инвестор обязан в указанные сроки освоить чердачное пространство согласно проекту.
Приемка работ по окончании строительства мансарды осуществляется приемочными комиссиями административных округов. Акт приемки работ утверждается в месячный срок распоряжением префекта. Сведения о новых технических параметрах жилых помещений последнего этажа и мансардных помещений, а также всего дома в целом готовятся МосгорБТИ и направляются в Департамент муниципального жилья для внесения изменений в соответствующие базы данных. Вновь полученная площадь оформляется в собственность заключением нотариального договора с последующей его регистрацией в Департаменте муниципального жилья.
При оформлении мансардного помещения в собственность необходимо представить следующие документы:
— согласие собственников и нанимателей квартир, непосредственно примыкающих к зоне строительства на обустройства чердака;
— выписку из домовой книги и лицевого счета по квартирам последнего этажа, расположенного под зоной строительства мансарды;
— выписку из технического паспорта на дом, подготовленную БТИ;
— справку о техническом состоянии строения;
— техническое заключение о состоянии конструкций дома, перекрытий последнего этажа и конструкции крыши, разработанное МосжилНИИпроектом;
— рабочий проект на устройство мансарды;
— заключение органов Госпожнадзора, Госсанэпиднадзора, Архитектурно планировочного управления, Жилищной инспекции о возможности устройства мансарды под жилые цели;
— проект на устройство мансарды с изменением фасада здания, необходимо согласование ГлавАПУ Москомар-хитектуры;
— согласие балансодержателя на часть чердачного пространства над их квартирой;
— справку МосгорБТИ об инвентаризационной стоимости чердачного помещения, подлежащего выкупу;
— выписку из протокола заседания Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом г. Москвы с указанием цены продажи прав инвестирования и компенсационных выплат в соответствии с постановлением Московской городской думы от 17,01.96 г. № 5;
— справку из отдела регистрации Комитета муниципального жилья о собственниках жилых помещений, расположенных под осваиваемым участком чердачного пространства или нотариальные копии документов, устанавливающих собственность этих квартир.
Административная ответственность за несанкционированную перепланировку жилого фонда наступает в соответствие с законами РФ. Владелец квартиры, который предпринял самовольное переустройство жилого помещения, обязан привести его в прежнее состояние за свой счет согласно ст.84,ч. 3 Жилищного кодекса РФ. Самым мягким наказанием за самовольное переоборудование квартиры может быть письменное предупреждение нарушителю или наложение на него штрафа в соответствии со статьей 142 Административного кодекса РФ. Эти решения принимаются административной комиссией региона по протоколу жилинспекции в том случае, если нарушения были малозначительными, не имели отрицательных последствий для остальных жильцов дома, и не пострадала при этом целостность коммуникаций и здания. В противном случае к нарушителю могут быть приняты меры, оговоренные статьей 293 Гражданского кодекса РФ, согласно которому суд правомочен принять решение даже о продаже помещения с публичных торгов, чтобы компенсировать ущерб и оплатить судебные издержки. Кроме того в соответствии со статьей 133 Гражданско-процессуального кодекса суд может наложить арест на квартиру ответчика, лишая его возможности продать или обменять жилье до окончания следствия.
Мансарды и балконы - Правовые аспекты переоборудования чердаков под мансарду
Остались вопросы по теме - "Правовые аспекты переоборудования чердаков под мансарду", задайте их на