GardenWeb

Годовой баланс эксплуатации

Чрезмерные экономические ограничения первоначальных затрат могут иметь пагубные последствия для годового баланса эксплуатации. Некоторые заказчики, к сожалению, не учитывают этого обстоятельства. Годовой баланс эксплуатации содержит четыре пункта: амортизацию вложенного капитала; расходы на ремонт; эксплуатационные расходы; проценты на капитал.

Об амортизации вложенного капитала

Чем короче срок службы здания, тем выше процент амортизации. Таким образом, временные жилые здания барачного типа со сроком службы порядка 10 лет оказываются самыми дорогими.

Изучая условия долговечности, мы уже видели, что продолжительность службы здания зависит от периодических ремонтов, которым оно подвергается. Отмечено, что дома, возведенные традиционными методами строительства, которые подвергались текущему ремонту, были пригодны для жилья около 100 лет. Некоторые социологи без всякого основания предложили считать среднюю продолжительность срока службы здания 60 лет, приравнивая ее к продолжительности человеческой жизни. В настоящее время пока не существует никакого метода определения продолжительности срока службы здания. Однако возможна оценка продолжительности срока службы здания путем сравнения с существующими подобными же зданиями.

Здание будет служить столько, сколько в состоянии выдержать его каркас, защищенный от воздействия дождя. Наши здания с железобетонными каркасами могут служить века.

Нельзя смешивать амортизацию капитала с процентами на капитал. Мы еще поговорим об этом дальше.

О ремонте здания

Ремонту в здании подлежат основные конструкции и второстепенные элементы.

О капитальном ремонте основных конструкций

Ремонт крыш

Крыша — наиболее уязвимая из основных конструкций. Она должна быть совершенно непроницаемой. Если эта непроницаемость не обеспечена, возможно быстрое частичное или даже полное разрушение здания.

Для крыш-террас с асфальтовым покрытием гарантирован межремонтный период в 10 лет. При хорошем уходе и периодическом осмотре этот срок увеличивается до нескольких десятков лет.

Крыши из оцинкованной стали № 14 могут служить в Париже при наличии в воздухе серных паров приблизительно 25 лет (в зависимости от квартала). В сельской местности срок службы Зтих крыш намного продолжительнее.

Покрытия из шифера, если материал хорошего качества, прослужат столько же времени, сколько крепления. Если крючья из стали покрыты гальваническим способом, срок службы крыши примерно 35 лет; если крючья из меди, срок увеличивается до 60 лет.

Крыши из механической черепицы, изготовленной из глины хорошего качества без трещин, могут служить около 60 лет. Они часто выходят из строя из-за отсутствия заменяющих черепиц, так как нужные модели больше не изготовляются.

Крыши из плоской черепицы (если глина не имеет трещин) могут служить более 100 лет почти без ухода; но эти крыши очень дороги.

Износ других основных конструкций

Некоторые из них случайны (протекание санитарных устройств или водосточных труб); другие — климатического порядка (в частности, косой дождь); в некоторых случаях старение ограждений вызывается грунтовыми водами. Мы указывали на ряд полезных мер предосторожности. Пренебрежение этими рекомендациями приводит к сокращению срока службы здания. Но и при выполнении указанных мер ремонтные работы для основных конструкций здания (капитальный ремонт) необходимы (см. выше 2,242).

Текущий ремонт второстепенных элементов здания

В былые времена в Париже в соответствии с нормами штукатурка зданий должна была перетираться каждые 10 лет. Этому ремонту подвергались не только уличные, но и дворовые фасады, а также внутренняя поверхность стен помещений общего пользования (вестибюли, лестничные клетки). Эта работа лежала на обязанности домовладельца. В 1925 г, стоимость этой работы равнялась полуторагодичному доходу от здания. Обязательная перетирка штукатурки была отменена перед 1939 г.; теперь она возобновлена.

Различные второстепенные элементы здания должны ремонтироваться несколько раз в течение срока службы здания. Отметим: полы паркетные, плиточные, полы из пластика, плюшевые ковры и др., стены (окраска и оклейка обоями), столярные изделия (исправление и окраска), котлы центрального отопления, радиаторы отопления (изредка), санитарные приборы (иногда в связи с изменением моды), окна и двери, которые сильно «устают», электрооборудование, в частности выключатели, приборы искусственного охлаждения, насосы для подкачки питьевой воды, машинное оборудование лифтов.

Полагают, что в течение первых 50 лет эксплуатации расходы на ремонт составляют ежегодно примерно 1%. По истечении 100 лет эти расходы могут достигать 2%. Эти цифры могут быть превышены, когда здание построено^; неразумной экономией.

Стоимость годовой эксплуатации зданий

Зимнее отопление

В первой части мы показали, что расходы на отопление зависят от самых низких годовых температур, теплоизоляции здания, степени его проницаемости для ветра, продолжительности холодного периода, необходимого комфорта, теплотворной способности используемого топлива, теплопроизводительности отопительной установки, правильной эксплуатации отопления, правильной эксплуатации помещений жильцами (естественно, если зимой оставлять окна открытыми, отопление будет стоить очень дорого).

Мы отметили метод определения этих расходов, предложенный Фурнолем, который использовал климатические единицы — градусодни. В домах квартирного типа необходимо учитывать расходы на оплату истопников.

Ориентировочно можно принять, что в городах Центральной Франции при нормальных зимних условиях для одного радиатора в помещении средних размеров требуется от 400 до 500 кг антрацита. Для Парижского района стоимость используемого жильцами городского или коллективного отопления рассчитывается исходя из 0,03—0,035 франка на 1 м2 отапливаемого помещения в день отопительного периода при его средней продолжительности 197 дней.

Искусственное охлаждение

Ориентировочно приборы искусственного охлаждения при кондиционировании расходуют 0,7 кет электроэнергии в час для помещения в 25 м3. Для четырехкомнатной квартиры в среднем суточный расход электроэнергии может быть около 30 кет. Климатический комфорт летом оплачивается дорого.

Искусственное освещение

В настоящее время электрическое освещение вытеснило все другие виды искусственного освещения. Новые здания, имеющие большие остекленные поверхности, выгоднее в отношении расходов на искусственное освещение. Но помещения в этих зданиях, расположенные в глубине квартиры, нуждаются в электрическом освещении целый день; поэтому расходы электроэнергии почти одинаковы как для старых, так и для новых зданий.

Можно не слишком беспокоиться об этих расходах, поскольку значительно больше электроэнергии потребляют различные бытовые приборы. Мы отметим это в следующем параграфе.

Бытовые приборы

Электроутюги, холодильники, стиральные машины, картофелечистки, пылесосы, полотеры, иногда дополнительные нагревательные приборы — все это требует довольно значительных расходов электроэнергии. Обычно бывает известен общий расход электроэнергии на семью: на освещение и бытовые электроприборы. Для семьи в 5 человек в квартире из четырех комнат этот расход может быть около 60 кет зимой и 45 кет летом, т. е. в среднем 28,5 франка, включая основные расходы, но без учета нагрева воды и приготовления пищи.

Приготовление пищи

В настоящее время для приготовления пищи чаще всего пользуются городским газом; наряду с этим иногда пользуются электроэнергией. Заметим, что расход городского газа с теплотворной способностью 4500 ккал/м3 для семьи в 5 человек, не включая нагрев воды, составляет примерно 30 м3 ежемесячно, что стоит примерно 13 франков.

Лифты

Расход электроэнергии на лифт не очень велик: 20 кет в день при обслуживании одним лифтом 30 квартир. Стоимость ухода за механизмами очень высока. Общая стоимость ухода за лифтом — порядка 1400 франков в год.

Горячее водоснабжение

Горячее водоснабжение может быть индивидуального (от газа или электричества) или коллективного пользования. Средний расход горячей воды изменяется для различных семей. Отметим в виде примера, что для семьи в 5 человек для кухни, ванны и стирки ежемесячный расход составляет примерно 4 м3 (вода при 70 °С). В доме квартирного типа 1 мъ горячей воды оценивается в 4,5 франка без амортизации оборудования и в 7 франков с амортизацией.

Питьевая холодная вода

Расход холодной питьевой воды в домашнем хозяйстве невелик. Для семьи в 5 человек он составляет примерно 9 ж3 в месяц, не включая стирку постельного белья (1 ж3 стоит приблизительно 0,3 франка).

Другие расходы

Земельные налоги. Новые жилые здания освобождаются от налогов в течение первых 15 лет после строительства.

Оплата швейцара. В довоенных зданиях она поглощала 1/3 валового дохода от здания.

Процент, предусмотренный договором с владельцем

Страховой сбор от пожара и в связи с денежной ответственностью за вред и убытки, причиненные несовершеннолетними детьми.

Муниципальные сборы за уборку и мытье тротуаров, улиц, удаление хозяйственных отбросов, пользование канализацией.

Налог на первоначальное приобретение. Эта суровая система незаслуженного наказания уже в течение 30 лет ложится тяжелым бременем на собственников и достигает 16% продажной цены здания2.

Регистрация сдачи в наем.

Налог на жилище (5% стоимости найма в 1960 г.).

Мы отмечаем, что эти расходы частных владельцев только частично возмещаются съемщиками.

Проценты на капитал

До 1914 г. доход на вложенный капитал примерно равнялся государственной ренте, т. е. примерно 3% стоимости нового дома или продажной стоимости старых зданий. Это было разумно. В то время закон спроса и предложения нормально влиял на размер квартирной платы.

После 1920 г. все правительства во Франции, какими бы они ни были, издавали демагогические законы, регулирующие квартирную плату. Много раз обещали, что эти произвольные законы потеряют силу к такому-то сроку. Но эти обещания никогда не выполнялись. В 1939 г. набралось более 25 последовательных законов о квартирной плате.

Тем не менее с 1925 по 1935 г. множество предпринимателей принимались за строительство жилых зданий для сдачи в наем, делая для этого займы даже из 7%. Но в течение этого срока стоимость найма не переставала понижаться в старых домах, пока не’достигла уровня, не покрывающего расходы на ремонт. В 1935 г. вообще прекратилось строительство домов квартирного типа. Некоторые строители обанкротились, и их постройки были проданы за бесценок.

В 1939 г. государство попыталось дать новый толчок строительству, учредив систему финансовой заинтересованности. После второй мировой войны эта система была восстановлена в форме премий от 10 до 6 франков на 1 м2 квартиры. Премии были недавно заменены сниженными отчислениями. При наличии жилищного кризиса многие частные лица использовали это положение для индивидуального строительства, но практически это привело к уплате больших налогов, которые производители работ вносят государству через посредство строительных предприятий.

В течение этого срока не ввели «свободу квартирной платы», как было обещано в отношении зданий, построенных между 1925 и 1935 г. Много зданий было продано за бесценок, нередко ниже 1/2 их стоимости.

За редким исключением, как, например, общество Эммауса, никто из частных владельцев не строит жилых зданий для сдачи в наем.

Это берут на себя только муниципалитеты в виде официального гражданского строительства дешевых квартир. Квартирная плата в них, впрочем, значительно выше, чем плата в старых зданиях. Квартирное пособие, предоставляемое многосемейным и малообеспеченным, сейчас немного сокращает размер квартирной платы.

Чтобы избежать серьезной опасности, которая грозит свободе индивидуального застройщика-рабочего, когда построенный дом почти полностью принадлежит государству, являющемуся единственным работодателем, необходимо, чтобы построенная жилая площадь при действии закона спроса и предложения распределялась следующим образом: 1/3 индивидуальных зданий, 1/3 квартир для сдачи в наем частными лицами, 1/3 квартир для сдачи в наем государством.

Пожелаем, чтобы в будущем это вошло в норму во Франции. При любом режиме нельзя считать частное строительство бесполезным, не приносящим никакого законного дохода на основной капитал.

Соотношение между различными статьями годового баланса

Процент амортизации уменьшается со временем. Напротив, расходы на ремонт с годами растут. В общем сумма этих двух видов затрат остается постоянной независимо от того, когда построено здание. Прежде их оценивали суммарно в 2% первоначальных затрат. Стоимость эксплуатации намного превышает общие затраты на амортизацию и ремонт; она намного выше узаконенных процентов на капитал. Если поскупились на первоначальные затраты, стоимость эксплуатации будет более высокой, чем обычно (например, когда не обеспечена теплоизоляция здания). Существует зависимость между этими статьями расходов. То, что сэкономлено по одной статье, вызывает перерасход по другой. Следовательно, сумма этих расходов остается постоянной, и существует минимальный предел, ниже которого здание будет непригодным для жилья и пользования. Конечно, границы установить трудно, но важно иметь это в виду.

Мы даем ориентировочный график существующего соотношения между различными статьями годового баланса.

Воспользуемся свойством треугольного графика, сумма трех составляющих которого постоянна. Сначала рассмотрим равносторонний треугольник. Отложим в направлении часовой стрелки соответственно на каждой стороне треугольника значение каждого из трех рассматриваемых факторов. Построим на кальке звездочку из трех линий под углом 120° друг к другу. Наложим эту звездочку на треугольник и будем передвигать ее по нему. Итак, можно определить один из факторов, если известны два других, их сумма остается постоянной.

• главная
• форум